Czy kredyt hipoteczny to rzecz dobra czy zła? Jak duży może być? Na jaki okres? W jakiej walucie? Warto to dobrze przemyśleć.

Doradcy kredytowi podszeptują: “Nie bądź frajerem – weź większy kredyt hipoteczny, bo to najtańszy pieniądz”, “Wydłuż okres kredytowania – spadnie Ci wysokość raty”. Albo jeszcze lepiej “Weź większy kredyt – przewyższający koszt mieszkania – i nadwyżki zainwestuj a zyski będą Ci spłacać kredyt”. Czy aby na pewno?

W piątek 1 maja miałem okazję wystąpić w “Dzień Dobry TVN”, gdzie mówiłem o tym, jak dobrze wziąć kredyt hipoteczny. Dużo chciałem powiedzieć, ale niestety – jak to w przypadku moich występów w telewizji – powiedziałem zdecydowanie za mało.

W tym wpisie rozszerzam temat i wrzucam Wam kilka zagadnień, nad którymi warto się zastanowić. Wyjaśniam i prostuję w nim także pewne skróty myślowe, których dopuściłem się występując na żywo. Staję również w opozycji do tego co mówią niektórzy doradcy kredytowi – Ci, którzy dbają bardziej o własny interes niż Wasz jako klienta.

Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?

Najpierw zachęcam do obejrzenia mojego występu w TVN.

jakoszczedzacpieniadze.pl

Nie wiem czy to wyłapaliście, ale w moim wywodzie popełniłem jeden, istotny błąd. Powiedziałem, że to bank jest właścicielem mieszkania, które obciążone jest kredytem. Był to bardzo niefortunny skrót myślowy. Oczywiście z formalnego punktu widzenia właścicielem mieszkania jesteśmy my. To my je kupujemy i my podpisujemy akt notarialny.

Na rzecz banku ustanawiamy “jedynie” hipotekę, czyli zabezpieczenie dla banku pozwalające mu dochodzić od nas długu w przypadku, gdy nie spłacamy terminowo rat kredytu. Hipoteka jest zazwyczaj na tyle duża, by zabezpieczać zarówno wysokość udzielonego nam kredytu, jak również wysokość należnych odsetek, ryzyka walutowego (przy kredytach walutowych), kosztów postępowania sądowego oraz wszelkich ewentualnych kosztów, które mogą się pojawić po drodze.

W zasadzie można byłoby napisać oddzielny wpis o tym, jak banki podchodzą do ustanawiania wysokości hipoteki. W dużym uproszczeniu można przyjąć, że kwota takiego zabezpieczenia wyniesie od 150% do 200% wartości naszego kredytu – także w zależności od okresu, na jaki bank udziela nam kredytu. Czyli pożyczając nam 300 000 zł bank może zupełnie spokojnie żądać ustanowienia hipoteki umownej w wysokości nawet 600 000 zł.

Hipoteka ciąży nad nami jak topór. Rzadko kiedy, nawet po spłacie połowy kredytu, występujemy do banku o zmniejszenie wysokości zabezpieczenia hipotecznego. W praktyce ten “topór” wisi nad naszą głową i czeka aż powinie nam się noga. Zbyt wiele takich sytuacji już widziałem…

I to właśnie miałem na myśli używając skrótu “mieszkanie jest banku a nie nasze”. Dopóki nie spłacimy kredytu i nie wykreślimy hipoteki, to nie możemy do końca traktować mieszkania jako naszej własności. Pomimo, że mamy akt notarialny z naszym nazwiskiem w ręku.

Czy wysokość raty stałej jest stała?

Gdyby chcieć się przyczepiać, to takich “skrótów myślowych” można ich było znaleźć w moim wystąpieniu więcej, np. w sformułowaniu, że “w przypadku kredytu z ratą stałą koszty kredytu są przewidywalne”. Są, ale oczywiście do momentu, w którym nie zmieni się wysokość oprocentowania kredytu (referencyjnych stóp procentowych, np. WIBOR, która w połączeniu z marżą banku składa się na oprocentowanie kredytu złotówkowego). Jeśli zmienią się stopy, to zmieni się także wysokość raty. W przypadku hiperinflacji nasze raty także wzrosną “hiper”.

Jeszcze gorzej jest w przypadku kredytów walutowych, o czym przekonali się szczególnie boleśnie posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich zaciąganych w latach 2007–2008. Tam – pomimo, że możemy mieć ratę stałą kredytu, narażeni jesteśmy przede wszystkim na ryzyko walutowe i to właśnie kurs waluty wpływa w dużej mierze na wysokość płaconej co miesiąc raty.

To powoli zaczyna nas przybliżać do pierwszych wniosków :) Poniżej zamieszczam odpowiedzi, na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytów hipotecznych. Postaram się streszczać.

Tagi: kredyt hipoteczny, hipoteka, bank, rata kredytowa, kredyty walutowe.